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Nos últimos meses do ano de 2024 o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) instituiu uma série de normativas e decisões que impactam diretamente na prática diuturna do mercado imobiliário brasileiro, cabendo uma reflexão acerca dos seus reflexos na esfera jurídica e na dinâmica das relações jurídicas imobiliárias.
Inicialmente, destaca-se o Provimento n.º 183/2024 que altera o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça – Foro Extrajudicial, para dispor sobre o reconhecimento de firma de títulos procedentes de entes coletivos.
A novidade trazida nesse caso, revela-se salutar ao simplificar procedimentos registrais referentes a entes coletivos tais como pessoas jurídicas ou entes despersonalizados (como condomínios, por exemplo), passando-se a exigir apenas o reconhecimento de firma do representante legal da entidade, ainda que o ato decorra de deliberação de qualquer de seus órgãos colegiados. Destaque-se que tal reconhecimento de firma poderá ser tanto pela modalidade ordinária como por assinatura eletrônica, na forma do art. 306, III, do Código Nacional de Normas.
O provimento esclarece ainda que no caso de condomínio especial (edilício, de lotes, em multipropriedade e urbano simples), o síndico será o representante habilitado a praticar tais atos, aplicando-se esse procedimento simplificado, inclusive para registros de atas de assembleias que alteram a convenção ou que versam sobre outras questões do condomínio especial. Por outro lado, por respeito a maior necessidade de tutela da coletividade representada, tal flexibilização procedimental não se aplica quando o título a ser registrado referir-se à instituição ou de cancelamento da instituição do condomínio especial e a convenção.
Trata-se, portanto de alteração louvável que deve ser celebrada pela prática imobiliária, haja vista trilhar o almejado caminho rumo à desburocratização do setor em prol da eficiência e dinâmica do sistema registral imobiliário.
Num segundo momento analisa-se o Ato Normativo 0007876-93.2024.2.00.0000, relatado pelo presidente do CNJ, ministro Luís Roberto Barroso, que amplia as atribuições dos oficiais de justiça para que possam utilizar sua expertise para atuar como auxiliares da Justiça na busca por bens e pessoas para o cumprimento de decisões, mediante acesso aos sistemas informatizados do Poder Judiciário.
A inovação procedimental foi lastreada nos princípios constitucionais da eficiência e da duração razoável do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação e repercutiu no mundo jurídico com uma polêmica artificial, que demanda, entretanto, atenção e cautela evitando-se desvirtuamento da medida em prejuízo a direitos fundamentais dos executados.
Na prática, o Ato Normativo em questão determina aos tribunais que editem ou adequem seus atos regulamentares para contemplar, entre as atribuições dos oficiais de justiça, as atividades de inteligência processual para localização de pessoas, bens e constatação de fatos relevantes ao esclarecimento da causa ou ao cumprimento das determinações judiciais, notadamente através de acesso aos sistemas informatizados tais como, SISBAJUD, RENAJUD, INFOJUD, INFOSEG, SREI e SERP.
A mera possibilidade de acesso dos oficiais de justiça a tais sistemas com possibilidade de inclusão de comandas restritivos, constritivos ou para fins de pesquisa patrimonial revela-se digno prudência, todavia, o mais relevante será como se dará a procedimentalização e fiscalização das inovadoras atribuições dos auxiliares da justiça. De fato, a primeira e extremamente lógica premissa deve ser a existência de decisão judicial fundamentada e coberta pelas demais garantias fundamentais do devido processo legal, e, obviamente o respeito irrestrito do Oficial de Justiça aos limites e contornos do comando jurisdicional.
Ademais, há ainda de se observar as demais determinações do CNJ, como por exemplo:
(i) O acesso aos sistemas pelos oficiais de justiça será feito mediante login e senha próprios e intransferíveis, delimitando a comarca, seção judiciária ou vara de atuação, para atuação restrita e limitada ao cumprimento do quanto exatamente determinado nos mandados judiciais, nos seus estritos limites e finalidades.
(ii) Limitações de acesso aos processos que tramitem em segredo de justiça;
(iii) Recomendação de que a inclusão de ordens de bloqueio de valores seja feita apenas após decorrido o prazo de citação ou intimação sem pagamento ou indicação de bens pelo executado. (iv) O perfil de acesso do “oficial de justiça” não permitirá a retirada de restrições, o desbloqueio de valores ou o acesso a dados de extratos bancários, permanecendo limitado aos Magistrados.
Portanto, uma vez observado o procedimento proposto pelo CNJ a famigerada polêmica se esvazia até porque o artigo 93, XIV da Constituição Federal autoriza a delegação de poderes aos servidores do Poder Judiciário para a prática de atos de administração e de mero expediente sem caráter decisório.
Diante do exposto, conclui-se que:
1) Os magistrados devem fundamentar exaustivamente tais atos de delegação, delimitando exatamente as atividades que devem ser meramente cumpridas pelos oficiais de justiça;
2) Por outro lado, os servidores que cumprirem tais determinações não podem extrapolar os limites do quanto emanado pelo provimento jurisdicional;
3) O CNJ deve manter-se atento e fiscalizar (de ofício ou por provocação das partes) o cumprimento escorreito de suas determinações emanada da Resolução em questão;
4) As auditorias jurídicas, sobretudo nos aspectos imobiliários, devem conferir especial atenção às demandas executivas, diante do potencial incremento da eficiência no cumprimento de medidas restritivas e constritivas.
Por fim, cabe ressaltar também a decisão do Corregedor do CNJ Ministro Mauro Campbell Marques que deferiu liminar suspendendo os efeitos dos Provimentos 172/2024 e suas modificações subsequentes (Provimento 175/2024 e Provimento 177/2024) nos termos requeridos pela União.
A importância dessa decisão é vital para o mercado imobiliário na medida que suspende as consequências maléficas dos provimentos em questão. De fato, prevalecendo o quanto determinado por tais normas, a permissão legal existente no sentido de se autorizar a formalização de alienação fiduciária em garantia sobre imóveis e de atos conexos, por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, seria restrita às entidades autorizadas a operar no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI incluindo as cooperativas de crédito.
Nesse sentido, de acordo com tal provimento passou-se a exigir dos demais agentes não enquadrados no SFI e no SFH que a formalização da avença ocorresse exclusivamente por meio de escritura pública, o que impactava diretamente no mercado imobiliário, gerando aumento de burocracia, ao condicionar a necessidade de tramitação perante tabelionato de notas, bem como, incremento expressivo de custos, ante os elevados emolumentos incidentes em tais operações.
Assim é que, a decisão (ainda que provisória) veio restabelecer a segurança jurídica, isonomia necessária entre os diversos atores do mercado imobiliário, bem como entre os estados da federação, afastando distorções, desvantagens competitivas e problemas concorrenciais no setor, inaugurados pelo referido provimento. De igual forma, contribuí para evitar o aumento do endividamento do cidadão e a elevação do custo das operações financeiras firmadas por outras entidades concessivas de crédito, não integrantes do SFI e do SFH.
Desta forma, no cenário atual a decisão do CNJ trouxe impactos positivos ao mercado imobiliário, consolidando a um só tempo os entendimentos de que: a) os instrumentos particulares que tenham sido lavrados antes de 11 de junho de 2024 são plenamente válidos e eficazes; b) quaisquer contratos de alienação fiduciária em garantia podem ser formalizados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, eliminando assim as restrições anteriormente impostas pelo Provimento n. 172/2024 do CNJ.
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Vicente Coni Jr
Sócio da área Imobiliária da Mosello Advocacia
